Bitcoin comme garantie d'un prêt immobilier : Coinbase franchit le cap

Coinbase et la plateforme de crédit immobilier Better ont accordé le premier prêt hypothécaire américain conforme aux critères de Fannie Mae en utilisant du bitcoin comme garantie. Annoncé en mars, le produit vient d’être activé pour un premier couple de Michigan, et un déploiement national est prévu avant la fin de l’été 2026, selon The Block. La liste d’attente représente déjà 250 millions de dollars de volume potentiel.

Comment fonctionne ce prêt adossé au bitcoin ?

Le montage repose sur 2 prêts simultanés. Le premier est un crédit immobilier classique conforme aux critères de Fannie Mae, comme n’importe quel emprunt hypothécaire conventionnel. Le second est un prêt adossé aux actifs numériques du client, destiné à financer l’apport initial.

Exemple concret : pour un bien à 500 000 dollars, l’emprunteur contracte un crédit immobilier de 400 000 dollars et un prêt de 100 000 dollars pour couvrir l’apport. Pour garantir ce second prêt, il doit nantir environ 250 000 dollars de bitcoin - soit un ratio de garantie de 2,5 pour 1. Pour l’USDC, le ratio tombe à 1,25 pour 1.

Better structure les deux prêts comme un seul : même taux d’intérêt, même tableau d’amortissement, une mensualité unique. Les durées proposées sont de 15 ou 30 ans à taux fixe. Les plafonds suivent les limites de prêt conformes Fannie Mae, variables selon les régions.

Le bitcoin nanti reste en garde chez Coinbase pendant toute la durée du crédit, via un compte dépositaire Better sur la plateforme Coinbase.

Qui est le premier emprunteur, et pourquoi ce produit séduit ?

Le premier dossier validé concerne Joe et Amy, un couple d’Ann Arbor (Michigan) qui approche la trentaine. Lui est ingénieur logiciel, elle est doctorante. Ils avaient constitué une épargne en actifs numériques mais ne disposaient pas de liquidités suffisantes pour un apport classique.

Plutôt que de vendre leur bitcoin, de payer les plus-values imposables et de renoncer à la hausse potentielle future, ils ont opté pour le nantissement. C’est précisément le profil ciblé : un investisseur crypto patrimonial, peu liquide en dollars mais richement doté en actifs numériques.

Le chiffre est révélateur : 41 % des clients pré-approuvés de Better remplissent les conditions de revenus et de crédit mais n’ont pas l’apport en cash requis pour un prêt traditionnel. Better a financé plus de 110 milliards de dollars de crédits à ce jour.

Parmi les inscrits sur liste d’attente, 76 % sont déjà clients de Coinbase. Les 3 États les plus représentés sont la Californie, New York et la Floride, soit les marchés immobiliers les plus tendus du pays. Plus de la moitié des candidats souhaitent acheter dans les 6 mois.

« Chez Coinbase, nous pensons que le bitcoin ne devrait pas se contenter de dormir dans un wallet. Il devrait travailler pour ceux qui le détiennent. Financer le premier crédit hypothécaire conforme adossé à des tokens est l’une des démonstrations les plus tangibles de cette vision. » : Mark Troianovski, directeur des partenariats consommateurs chez Coinbase (traduit de l’anglais)

Quel signal pour l’adoption institutionnelle du bitcoin ?

Ce lancement intervient dans un contexte où les acteurs financiers traditionnels multiplient les points de contact avec Bitcoin. BlackRock avait désigné Coinbase comme partenaire financier dans sa demande d’ETF Bitcoin, un signal précoce de la convergence entre infrastructure crypto et produits réglementés. La validation par Fannie Mae de ce montage représente une étape supplémentaire : c’est la première fois qu’un organisme de financement hypothécaire fédéral américain entre dans une structure incluant du bitcoin comme sous-jacent.

Pour l’instant, le produit supporte uniquement le bitcoin et l’USDC. Des actifs numériques supplémentaires pourraient être intégrés à terme, sans calendrier précis communiqué.

Pour les emprunteurs, le risque principal reste celui du nantissement : si le cours du bitcoin chute fortement, la valeur de la garantie peut s’éroder et déclencher un appel de marge. Better et Coinbase n’ont pas communiqué sur les modalités exactes de gestion de ce risque dans le cas de fortes corrections.

Ark Invest, qui a augmenté son exposition au bitcoin lors des phases de repli ces dernières années, observe ce segment de près. La thèse sous-jacente est similaire : conserver le bitcoin plutôt que de le céder, même en cas de besoin de liquidités.

Lecture CryptoActu Ce produit résout un paradoxe bien connu des investisseurs crypto : riche en actifs numériques, pauvre en cash disponible. En ouvrant la voie à un usage patrimonial du bitcoin sans cession, Coinbase et Better s’attaquent à un segment qui représentait, jusqu’ici, une opportunité théorique. La liste d’attente à 250 M$ indique que la demande réelle précède l’offre. Reste à voir si d’autres établissements emboîteront le pas avant la fin 2026.

À retenir

Premier prêt immobilier américain conforme Fannie Mae adossé au bitcoin : Coinbase et Better ont franchi une étape concrète en finançant le dossier d’un couple du Michigan. Déploiement national prévu cet été avec 250 M$ déjà en liste d’attente. À surveiller : l’extension aux autres actifs numériques et la réaction d’autres acteurs bancaires traditionnels.